Outorga Conjugal

Outorga Conjugal

O presente artigo pretende, de forma breve, esclarecer dúvidas sobre a necessidade de outorga conjugal na venda de
imóveis e, em especial, sobre a possibilidade de se requerer o suprimento desta outorga conjugal.

Há de se esclarecer, antes de tudo, que a presença do cônjuge na venda de imóveis é infestável, com exceção de
regime de separação de bens ou comunhão final nos aquestos, em que há pacto de dispensa da outorga.

A outorga conjugal é também chamada de outorga uxória ou outorga marital, e traz problemas nos casos em que o
cônjuge se recusa a consentir a venda ou em casos de estar impossibilitado, como nos casos decorrentes de doenças.

Nesses casos, a lei possibilita ao cônjuge prejudicado a opção de se pleitear o suprimento da outorga conjugal, em
especial quando a recusa se mostra contrária aos interesses do casal.

É importante alertar que, quando esta autorização do cônjuge é necessária (conforme acima explicado), se a falta de autorização não for suprida pelo juiz, o ato praticado pode ser anulado, tendo o outro cônjuge o prazo de até dois anos, após terminada a sociedade conjugal, para requerer esta anulação.

Portanto, tanto para quem compra o imóvel como para quem vende, é fundamental observar esta regra – necessidade da outorga conjugal do vendedor. Importante ainda esclarecer, que no caso de aprovação, o ato é válido desde que feito por instrumento particular ou público, autenticado.

Última informação, mas não menos importante, é que o registrador não pode, administrativamente, dispensar a outorga conjugal, quando esta for necessária, só podendo o juiz de direito fazê-lo.

Por fim, diante de todo o exposto, conclui-se que a presença de uma assessoria jurídica para orientar este tipo de negócio jurídico é importantíssima, evitando-se assim futuras aborrecimentos e insegurança quanto à situação do imóvel, que muitas vezes é um bem adquirido após muitos anos de trabalho e muita luta, não valendo a pena arriscar.

Ação de Despejo

Despejo

Este artigo pretende, de forma breve, esclarecer o que é uma ação de despejo e as suas hipóteses de cabimento, bem
como demonstrar algumas exceções legais.

O despejo é uma forma de reaver o imóvel cuja posse está com o locatário. Neste sentido, seja qual for o fundamento do término da locação, no caso de o locatário não abandonar o imóvel, deve-se ingressar com uma ação de despejo.

Embora muitas vezes seja necessário enviar notificação antes de ingressar com a ação, esta notificação não tem força
capaz de obrigar o locatário a abandonar o imóvel. Portanto, findo o prazo da locação sem que o locatário tenha deixado o imóvel, cabe ao locador ajuizar a ação de despejo.

Importante registrar que, quando se trata de locações de imóveis de propriedade da união, dos estados e dos municípios, locações de vagas autônomas de garagem, locação espaço destinado a estacionamento, locação de espaços destinados à publicidade, locação de apart-hotéis, hotéis-residência, e ainda arrendamento mercantil, a retomada nessas locações, em regra, deve ser feita mediante ação de reintegração de posse.

A exceção à regra acima, ocorre nos casos em que as pessoas jurídicas de direito público interno sejam os locatários,
nesse caso devem se submeter a lei de locação (lei 8.245/1991).

Interdição

Interdição

A regra geral no ordenamento jurídico brasileiro é que todas as pessoas são capazes, especialmente quando se atinge a maioridade civil.

Essa capacidade, no entanto, não é compatível com algumas doenças físicas e psíquicas, situação em que a pessoa pode ser considerada incapaz de praticar os atos da vida civil, por não ter discernimento necessário.

Nestes casos, consequentemente, é necessário que se nomeie um curador, que passa a ser responsável por proteger a
pessoa alvo da interdição, bem como os seus bens.

O Código Civil Brasileiro, em seu Art. 1.767, lista quais são as pessoas sujeitas à interdição. Reproduz-se:

Art. 1.767. Estão sujeitos a curatela:
I – aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade;                     
II – (Revogado);  
III – os ébrios habituais e os viciados em tóxico;                        
IV – (Revogado);        
V – os pródigos.

Conforme determina o Art. 747 do Código Civil, a interdição pode ser promovida pelo cônjuge ou companheiro, pelos
parentes ou tutores, pelo representante de entidade em que se encontra abrigado o interditando ou pelo Ministério Público.

No caso do Ministério Público, este só poderá promover a interdição em caso de doença mental grave. E mesmo diante da doença mental grave o Ministério Público só poderá promover a interdição se o cônjuge, companheiro, parentes, tutores e represente da entidade em que se encontra abrigado o interditado não o fizerem. Ou ainda, se forem incapazes o cônjuge, companheiro e parentes.

Com relação ao cônjuge, este pode, inclusive, ingressar com a ação em conjunto com o interditando, caso seja interesse do casal.

Com relação a legitimidade do cônjuge para propor este tipo de ação e importante ressaltar há perda da legitimidade
em caso de divórcio ou separação.

Destaca-se ainda que, para o rápido andamento da ação, é importante que já haja um laudo médico, elaborado de forma detalhada, constando o tipo de enfermidade.

Por fim, é de se registrar o negócio jurídico realizado por incapaz pode ter declarado nulo, desde que à época do
negócio a pessoa já fosse incapaz, mesmo que sem interdição judicial ainda realizada.

Adjudicação de Bens

Adjudicação de Bens

Este artigo pretende explicar, de forma simples, o significado de adjudicação de bens, de modo a servir, ao leitor, como uma introdução ao assunto.

Pois bem: A adjudicação de bens é uma modalidade de pagamento, conforme inciso II do Art. 904 do CPC, abaixo
reproduzido:

Art. 904.  A satisfação do crédito exequendo far-se-á:
I – pela entrega do dinheiro;
II – pela adjudicação dos bens penhorados.

Dessa forma, o credor recebe o bem penhorado como forma de pagamento da dívida. O requerimento de adjudicação
deve ser apresentado após a avaliação do bem e sempre antes do leilão judicial, embora parte da doutrina admita a apresentação após o leilão em que não tenha havido interessados.

Além do credor, a adjudicação também pode ser requerida por outras pessoas, conforme § 5º do Art. 876, combinado
com o art. 889, incisos II a VIII, do CPC, conforme se reproduz:

Art. 876.  É lícito ao exequente, oferecendo preço não inferior ao da avaliação, requerer que lhe sejam adjudicados os bens penhorados.
[…]
§ 5º Idêntico direito pode ser exercido por aqueles indicados no art. 889, incisos II a VIII, pelos credores concorrentes que hajam penhorado o mesmo bem, pelo cônjuge, pelo companheiro, pelos descendentes ou pelos ascendentes do executado.
Art. 889.  Serão cientificados da alienação judicial, com pelo menos 5 (cinco) dias de antecedência:
[…]
II – o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;
III – o titular de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;
IV – o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;
V – o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;
VI – o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;
VII – o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;
VIII – a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.

Por fim, importante esclarecer que se o valor do crédito for inferior ao dos bens, o requerente da adjudicação deve
depositar, de imediato, a diferença, para que fique o valor à disposição do executado.

Falsidade Documental

Falsidade Documental

O presente artigo busca elucidar dúvidas frequentes sobre falsidade documental à luz do direito imobiliário, em
especial as diferenças quanto falsidade material e falsidade ideológica, práticas nefastas e infelizmente ainda recorrentes nos dias atuais.

O tema é relevante tanto para quem é lesado em seu patrimônio, ou seja, quando imóvel seu é registrado em nome de outra pessoa, bem como para o adquirente, ainda que esteja de boa-fé, uma vez que o interessado pode pleitear a retificação ou anulação do registro, independentemente da boa-fé do adquirente.

Embora os tabeliães tenham seus documentos cercados pelo que chamamos de fé pública, isto não inibe a impugnação de sua veracidade, uma vez que a presunção de fé pública é relativa (juris tantum), não absoluta. Portanto, aquele contra quem o documento foi produzido pode provar que é falso, mesmo diante da fé pública dos
tabeliães.

A falsidade documental pode ser material ou ideológica. São exemplos de falsidade material: falsificação de
assinatura, adição, supressão ou substituição de palavra. Este tipo de falsificação se prova através de perícia.

Há também a falsidade ideológica, quando o documento não contém vicio de ordem material, mas é inverídico
quanto ao seu conteúdo. Ocorre quando há declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira. Ou seja, a sua forma está correta, mas seu conteúdo é falso. Neste caso o negócio jurídico simulado é nulo, subsistindo, contudo, o que se dissimulou, se válido for na forma e na substância.